SCI ou SC ? : Quelle structure choisir pour son projet de société ?

SCI ou SC, deux choix juridiques pour structurer un projet d’entreprise

Lorsque vous lancez un projet d’entreprise ou que vous souhaitez organiser la gestion de votre patrimoine, vous vous trouvez souvent face à un dilemme : créer une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SC (Société Civile). Ce choix n’est pas anodin, car il conditionne la manière dont vous allez gérer vos biens, répartir les responsabilités entre associé·e·s et optimiser la fiscalité. Comprendre les différences entre ces structures vous permet de prendre une décision éclairée et adaptée à vos objectifs professionnels et patrimoniaux.

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Comprendre les différences entre SCI et SC pour un projet d’entreprise

Définition et fonctionnement d’une SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est une société civile spécialement conçue pour l’acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers.

Elle est particulièrement adaptée si vous souhaitez investir dans l’immobilier en commun avec d’autres associé·e·s.

Grâce à la SCI, vous pouvez gérer facilement des immeubles, répartir les revenus locatifs et anticiper la transmission de votre patrimoine à vos proches.

Cependant, la SCI ne permet pas de réaliser des activités commerciales.

Elle reste donc une structure limitée aux biens immobiliers et à leur gestion.

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Définition et fonctionnement d’une SC (Société Civile)

La SC, plus générale, regroupe plusieurs formes de sociétés civiles adaptées à différents objectifs.

Elle peut servir à mettre en commun des moyens matériels ou humains, gérer un projet collaboratif ou exercer une profession libérale.

Parmi les formes les plus courantes :

• SCP (Société Civile Professionnelle) : pour les professions libérales réglementées comme les avocat·e·s, médecin·ne·s ou architecte·s.
  
  
• SCM (Société Civile de Moyens) : pour mutualiser du matériel ou des services entre professionnel·le·s.
  
  
• SCCV (Société Civile de Construction Vente) : pour construire et revendre des biens immobiliers.
  
  

La SC offre ainsi plus de flexibilité que la SCI, mais nécessite une bonne définition de l’objet social et des règles de fonctionnement. 

Pour les entrepreneur·e·s qui souhaitent comparer toutes les options possibles avant de se lancer, notre article “Micro-Entreprise ou EI ? Quelles formes juridiques pour entrepreneurs“détaille les différences clés et vous aide à choisir la structure adaptée à vos objectifs.

Responsabilité et fiscalité : ce que doivent savoir les dirigeant·e·s

Dans les deux cas, la responsabilité des associé·e·s est illimitée, mais proportionnelle à leur participation au capital.

En pratique, cela signifie que vous êtes engagé·e·s sur vos biens personnels en cas de dettes de la société.

Côté fiscalité :

• La SCI est en principe imposée à l’impôt sur le revenu (IR), avec la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
  
  
• La SC dépend de sa forme : SCP et SCM sont généralement à l’IR, tandis que d’autres formes peuvent relever d’un régime fiscal spécifique.
  
  

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Comment choisir entre une SCI et une SC pour son entreprise ?

Quand privilégier la SCI dans une stratégie d’entreprise

La SCI est adaptée si vous souhaitez gérer des biens immobiliers au sein de votre entreprise.

Elle facilite la transmission du patrimoine, la gestion locative et la répartition des revenus entre associé·e·s.

Exemple : vous possédez un immeuble destiné à accueillir vos bureaux et vous souhaitez le transmettre progressivement à vos enfants ou associé·e·s sans complications fiscales majeures.

La SCI permet de structurer cette démarche.

Quand opter pour une SC dans un projet collectif ou professionnel

La SC devient pertinente si votre projet dépasse le simple cadre immobilier. Elle permet de :

• Mutualiser des ressources ou des moyens matériels via une SCM.
  
  
• Exercer en commun une profession réglementée grâce à une SCP.
  
  
• Réaliser des opérations de construction et de revente via une SCCV.
  
  

Ainsi, si votre projet implique une collaboration professionnelle ou des activités civiles diversifiées, la SC offre davantage de souplesse.

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Critères pratiques pour faire son choix

Pour décider, vous devez considérer plusieurs éléments :

• Objet social : immobilier ou projet professionnel collectif ?
  
  
• Nombre d’associé·e·s et répartition des responsabilités.
  
  
• Fiscalité : IR ou IS, avantages et contraintes.
  
  
• Pérennité : structure adaptée à long terme pour votre développement.
  
  

Une analyse précise de ces critères vous permettra d’opter pour la structure la mieux adaptée à vos ambitions et à votre situation.

Pour approfondir votre réflexion sur le choix de la structure la plus adaptée à votre projet, notre article “Comment choisir la meilleure forme juridique pour votre entreprise indépendante“ explique en détail les avantages et inconvénients des différentes formes juridiques pour les entrepreneur·e·s.

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SCI ou SC, une décision stratégique pour chaque projet d’entreprise

Le choix entre SCI et SC est une décision stratégique qui influence la gestion, la fiscalité et l’avenir de votre entreprise.

La SCI convient parfaitement aux projets centrés sur l’immobilier, tandis que la SC s’impose pour des collaborations professionnelles ou des activités civiles diverses.

Pour sécuriser votre choix, il est recommandé de vous faire accompagner par un·e expert·e juridique ou fiscal afin de mettre en place la structure la plus adaptée à vos objectifs et à vos associé·e·s.

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